Was versteht man unter Bau-Begleitung?

Es gibt wohl nur wenige Bauherren die dieses Thema nicht kennen: Pfusch am Bau.....

 

Leider kommt es immer wieder vor, daß Handwerksfirmen nicht nach den Regeln der Technik arbeiten. Manchmal sogar fahrlässig handeln. Falsches Material wurde verwendet, die Maße in den Bauplänen wurden nicht eingehalten, oder geltendee Normen schlichtweg ignoriert. Sogar zu dünne Wände wurden schon erstellt, oder Schäden vorsätzlich vertuscht. Das kann bis hin zum einsturzgefährdeten Rohbau führen. Am Ende steht der Bauherr vor einer sehr teuren Ruine. 

 

Bei einer Baubegleitung stehe ich Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Vor, während und nach der Bauphase.

Welche Leistungen in welchem Umfang Sie dabei in Anspruch nehmen bleibt natürlich Ihnen überlassen. Ob Sie das komplette Paket möchten, oder ob es ausreichend ist, z.B. bei der Vorbegehung und anschließender Endabnahme begleitend dabei zu sein können wir gerne in einem Beratungsgespräch festlegen. Selbstverständlich kann man diesen Auftrag auch jederzeit nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen anpassen.

Im Folgenden sind die Leistungen im Einzelnen beschrieben:

Begleitende Planung

Während der Planungsphase bin ich Ihnen vor allem bei der Durchsicht der Angebote der Handwerker behilflich:

  • Ist das Angebot stimmig?
  • Enthält es alle notwendigen Punkte?
  • Sind die Angebotspositionen nach Absprache?
  • Stimmt das Preis-/Leistungsverhältnis?

Darüber hinaus kann ich Ihnen aber auch bei der Planung mit innovativen Ideen und Umsetzungsmöglichkeiten helfen. Diese werden dann ggf. mit einem Architekten/Statiker besprochen.

Am ersten Termin wird auch die Anzahl der Kontrolltermine vereinbart, die ich schätzungsweise benötige. In der Regel sind das 3-8 Termine. Dies ist abhängig von der Bauweise und der Größe des Objektes. Und natürlich von der Arbeitsweise der Handwerker. Diese Vereinbarung ist nicht bindend und kann natürlich jederzeit angepasst werden.

Dabei Gilt:

Arbeiten wie die Profis: Mehr Termine.

Arbeiten Profis: Weniger Termine.

Wer ein Profi ist, stellt sich erst bei der Arbeit heraus.

++++Begleitende Qualitätssicherung

Mangelhafte Fundamentabdichtung

Während der Bauphase werden die Arbeiten der Handwerker auf Einhaltung der Normen und auch auf die Qualität hin kontrolliert.

z.B.:

  • Sind Abdichtungen fachgerecht?
  • Wurde geeignetes und zulässiges Material verwendet?
  • Stimmen die Maße nach Bauplan und den Vorgaben nach VOB, bzw. Baugesetz?
  • Ist die Ausführung der Arbeit fachgerecht? Z.B.: keine unzulässigen Hohlräume unter den Fliesen, Fenster nicht mit Dichtmittel, oder Ähnlichem verschmiert?
  • Sind z.B. die Malerarbeiten sauber ausgeführt, oder sieht man starke Unebenheiten, oer Tapetenstöße?

 

Hier gilt Folgender Grundsatz:

Ist eine Arbeit noch nicht fertig, ist es auch noch kein Mangel. Wenn man einen Fehler jedoch frühzeitig erkennt, kann man Mängel verhindern.

Grundsätzlich gibt es 2 Arten vom Mängeln:

  • Technische Mängel. Diese verursachen in der Regel auch Schäden.
  • Optische Mängel, bzw. Qualitätsmängel. Diese verursachen keine Schäden, aber wer will schon einen Neuwagen mit einem Kratzer in der Scheibe, oder die Farbe der Tür ist anders?

Gewährleistung der Bau-Sicherheit

Die Gewährleistung der Bausicherheit obligt grundsätzlich dem ausführenden Unternehmen. Ich achte bei meinen Begehungen auch darauf, daß die Sicherheitsbestimmungen der BG konform eingehalten werden. Nicht selten kommt es durch Missachtung der Arbeitssicherheit zu Unfällen. Immer wieder kontrolliert die Berufsgenossenschaft unangekündigt Baustellen. Bei Missachtung der Sicherheitsvorschriften kann es dann oft zu Verzögerungen im Bau und damit unter Umständen zu Mehrkosten für den Bauherren kommen. Durch unangekündigte Kontrollen durch einen Bausachverständigen kann man diesen Unanehmlichkeiten in der Regel vorbeugen. Bei Bauträgern bitte im Bauvertrag darauf achten. Manche Bauträger schließen unangekündigte Begehung im Vertrag von Vorneherein aus. Einige Klauseln im Baubertrag sind rechtswidrig und damit unwirksam. Fragen Sie hierzu ggf. einen Fachanwalt für Baurecht. Ich hatte schon einen Fall, dass die Decke im 2.OG ohne Absturzsicherung betoniert wurde. Während den Arbeiten kontrollierte die BG und stellte die Arbeiten sofort ein. Die Decke war etwa zur Hälfte fertig und musste wieder abgerissen werden. Ich wurde erst später mit der Baubegleitung beauftragt.

Bei unzureichender Baustellenabsicherung haftet in vielen Fällen der Bauherr. Erkundigen Sie sich hierzu bitte bei einem Fachanwalt für Baurecht.

Die Bau-Abnahmen

Im Rahmen einer Baubegleitung wird die Bauabnahme von mir entweder begleitend, oder in Eigenregie durchgeführt. Durch regelmäßige Kontrollen im Vorfeld können Verzögerungen durch eine verweigerte Abnahme weitestgehend ausgeschlossen werden. Eine Anbahme kann bei groben, bzw. wesentlichen Mängeln verweigert werden. Dies ist ein komplexes Thema und muss im Einzelfall besprochen und entschieden werden.

Die Abnahme wird in der Regel durch den Bauleiter durchgeführt. Oft kommt es vor, dass dabei Mängel schöngeredet werden. Hinterher hat der Bauherr das Nachsehen. Der Bauträger beruft sich auf folgenden Satz: "Sie haben das doch abgenommen." Im Nachhinein wird sowas meist sehr schwer. Für den Bauherren ist der wichtigste Punkt einer Endabnahme die Beweislastumkehr. Dies bedeutet, dass der Bauherr nach der Endabnahme beweisen muss, dass ein Schaden/Mangel durch das Bauunternehmen entstanden ist, und nicht z.B. beim Einzug passiert ist.

Ich begleite die Abnahme und kontrolliere dabei alles sichtbare. Bauteilöffnungen sind bei der Abnahme nicht möglich. Daher sind versteckte Mängel auch von der Gewährleistung ausgeschlossen. Einige Bauleiter mögen mich deshalb nicht besonders. Oft kommt es aber auch vor, dass ein Bauleiter meine Anwesenheit begrüßt, da sie aus den Fehlern lernen wollen.

Auch bei einer Abnahme muss man immer bedenken, dass ein Handwerk ein Handwerk ist. Bauarbeiter sind keine Maschinen. Fehler kann und darf jeder machen. Man muss sie nur eingestehen und beheben.

Mein früherer Chef hat mal gesagt: "Nur wer nix arbeitet, macht keine Fehler. Aber räum sie weg!"

 

Dokumentation

Selbstverständlich wird meine Arbeit, insofern gewünscht, oder notwendig in einem Bautagebuch, bzw. in einem Mängelbericht dokumentiert.

im Bautagebuch steht wird z.B.:

  • Zustand der Baustelle bei Ankunft. (Stolperfallen?)
  • Wurden Mängel gefunden?
  • Wurden vorangegangene Mängel behoben?

Das Bautagebuch wird, je nach Vereinbarung, nach jedem Termin, oder bei der Abnahme übergeben.

Bei einzelnen Kontrollen, wie einer Vorbegehung wird immer ein Mängelbericht erstellt, insofern Mängel gefunden wurden.

 

Dabei gilt ein ungeschriebenes Gesetz: "Ein Baugutachter, der keine Mängel findet, hat seinen Job nicht gemacht."

Mängel findet man immer. Har ein Profi gearbeitet, erkennt man auch daran, dass lediglich Kleinigkeiten zu bemängeln sind.

Die Nachsorge

Nach der Bauzeit und erfolgreicher Endabnahme kann es vorkommen, dass Mängel erst nach einiger Zeit auftreten. Manchmal liegt die Ursache in versteckten Mängeln, manchmal aber auch nur baulich bedingt. Z.B. Setzrisse. Auch hier stehe ich Ihnen weiterhin unterstützend zur Seite. Ich empfehle auch, vor Ablauf der Gewährleistung, in der Regel 4,5 Jahre nach der Abnahme, einen Kontrollgang durchzuführen. Nach Ablauf der Gewährleistung haben Sie keinen Anspruch mehr auf Nachbesserung. Versteckte Mängel sind von diesr Gewährleistungsfrist ausgeschlossen.

Der Treppenförmige Riss auf dem Bild ist KEIN Setzriss. Hier liegt ein statisches Problem vor. Dies kann viele Ursachen haben, wie etwa Erschütterungen. Diese liegen dann NICHT in der Gewährleistung.